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中国いよいよ不動産バブル大崩壊か!

中国で中古住宅販売量が激減しているようだ。多くの大都市で価格が半減している。急激な価格下落の要因は、投資家の資金力が軒並み低下したためとみられている。資金が枯渇し、運転資金確保のため投資用に抱えていた物件を一斉に売り出したため、中古住宅全体の価格が下落。その煽りで今年は北京、上海だけで1000店以上の不動産店が倒産したそうだ。

投資家たちの資金力低下の最大の原因は、政府の政策、「中古住宅頭金引き上げ政策」と呼ばれているもの。家族名義の2軒目の住宅を購入する場合、頭金は購入額の50%以上とされ、3軒目以降の場合は基本的にローン申請不可と制定された。
それから、各商業銀行が、「住宅の築年数とローンの期間の合計が25年を超えてはならない」との規定を作ったからである。
「築10年の中古住宅を買って15年ローンを組む」より「新築を買って25年ローンを組む」方が、ずっと支払いが楽だ。これが中古住宅の人気急落の原因である。
いよいよ中国バブル大崩壊・・・。現在一斉に売り出されているのは、超高額な北京や上海などの重要都市の住宅だけだが、いずれ中小都市住宅の一斉売りまで始まるといわれている。
そうなると、中国全土の住宅価格が大暴落。数百兆円規模の損失が出るだろう。
日本経済への影響も避けられない。日本で大量に買い物をしている中国人の資金は不動産投資で得る利益だが、バルブがはじければ買い物どころではない。
そのうち日本から金満中国人が消える日が来るだろう。


サーチナより

・・・転載開始・・・


【中証視点】中国で不動産金融危機が浮上、高利の債務12兆円も

2011/11/16(水) 11:13:16更新

  不動産企業が発行した中短期債の多くが年末に償還期間を迎える。銀行融資が引き締められ、不動産販売が低迷している中、いかにしてその資金を確保するのかということが、資金不足に陥っている多くの不動産企業にとっての差し迫った問題となっている。権威筋が明らかにした試算によると、2010年下半期以降、国内の不動産企業は信託、私募ファンド、民間融資、海外での起債などの方法で資金を調達したことによって保有する高金利債務が1兆元(12兆円)を超えた。そのうちの多くは償還期間が1―2年。保守的に見積もっても、年内に返済期を迎える高金利債務は1000億元を超える。

◆水面下でリスク蓄積

  中小の不動産企業が高金利債務を返済できずに破産清算に追い込まれる例は少なくない。しかし最近は、不動産信託にも償還不能リスクが表れ始めた。このリスクを市場が感じ始めるシグナルとなったのは、10月初めに青島凱悦置業が計画する開発プロジェクト「凱悦中心」の建設資金を調達するために発売した「青島凱悦特定資産收益権投資集合資金信托」という信託商品だった。

  事情に詳しい関係者によると、「凱悦中心」は青島市香港中路にある高級リゾート商業区に建設されたが、完成・発売によって回収した資金が当初の予想に達していない。このため、青島凱悦置業は同信託と中国建設銀行から受けた融資を期限通りに償還することができなくなった。この信託はこれ以前の債務を返済するための資金を調達する目的もあった。

  不動産市場における経営環境が悪化を続ける中で、上海、天津、南京などでは多くの信託が償還不能に陥る可能性が伝えられた。信託会社、中泰信託有限責任公司の関係者によると、2009年に発売された不動産信託の多くが償還時期を迎えている。償還不能になった場合の対処策として、担保資産を予備の償還資金とすることや、当局に償還期間延長を申請することなどを発売時の契約に明記している。しかし実際に償還不能となれば、多くの企業が新たな融資を受けて、その資金で当面の債務返済を行うリファイナンスを選択するとみられる。

  業界関係者はリファイナンスについて、「不動産市場が良好な状態にあれば、不動産企業の当面の不利な形勢を反転させ、また信託会社が不動産業の高い利益の一部を享受し続けられる。しかし市場が低迷すれば、開発業者にとっては『毒酒を飲んで渇きをいやす』ということにほかならない」と述べた。

◆「ドミノ倒し」の可能性も

  中国証券報の記者は、不動産企業の資金調達において、銀行融資、前受金などの低金利ルートを除く高金利債務の規模が1兆元を超えていることに気付いた。これらの高金利債務が償還不能の危機に陥るとすれば、「不動産金融危機」がもたらすマイナス影響は、浙江省温州で問題となっている「民間融資危機」よりもはるかに大きなものとなる。

  国家統計局の最新データによると、今年1―10月の不動産企業の資金調達額は6兆8000億元だった。そのうち手元資金は35%で、総額は約2兆3800億元。そのほか、国内融資が1兆5552億元、前受金などが1兆7250億元、個人住宅ローンが6755億元となっており、これら以外のルートで調達した資金は1兆元を超えることになる。

  信託会社のマネージャーは、「不動産企業が確保した資金ルートは、信託、私募、海外での起債、民間融資など。これらのルートはいずれも高額の利息を支払わなければならない」と述べる。

  信託を例にとると、調査会社である普益財富のまとめでは、2010年上半期に新規発売された不動産信託の規模は1407億元、通年で2864億元だったが、今年は上半期だけで2078億元。これ以前に発売され、償還期間を迎えていない不動産信託は6000億元となる。不動産信託の金利は一般的に12%以上となっており、これに手数料などを加えれば、調達コスト率は20%を超える。金利が30%に達する信託もあり、銀行貸出金利を大きく上回っている。このような高い債務利息を不動産企業が支払い続けていくことは困難だ。

  信託業関係者は、高金利債務を保有する不動産企業にとっての最大のリスクは、不動産市場が低迷し、販売量が減少していることによる資金回収難であると指摘する。各種の債務が償還期限を迎えても、物件が売れ残る中で返済ができない状態にある。物件販売収入は第一の返済資金源であり、担保がその次の資金源だ。司法手順を踏んで担保資産を処理するようになれば、債務危機が明るみに出るだろう。

  償還不能のリスクと契約不履行の可能性は、当局も注視している。中国銀行業監督管理委員会のリスク管理も次第に強化されている。最新のデータによると、不動産業における信託を始めとする高金利債務の増加ピッチは減速に向かっている。不動産信託残高は6月末に6051億9100万元となり、不動産業の全体債務に占める割合は前年末に比べて1.96ポイント拡大したが、9月末の同比率は前年末比で0.33ポイントの拡大にとどまった。中国の大手コンサルタント会社、諾亜財富のまとめでは、10月の固定収益信託商品の規模は84億6000万元となり、前月に比べ60.92%減少した。

  業界専門家は、不動産信託の規模を縮小させる以外に、不動産信託に対する追跡監視や管理を強化し、開発業者に担保不動産の販売率と資金回収率を速めるよう促すことも、不動産信託危機を防止する重要な措置であると指摘する。不動産開発大手、緑城集団の宋衛平董事長は以前に、「売れなければ価格を下げる」と述べ、値下げという最終的な手段に乗り出す姿勢を示した。(編集担当:浅野和孝)



・・・転載終了・・・
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